Gedanken zum Bauvorhaben am Gleisdreieck

Die Bürgerinitiative Ulmer Gleisdreieck kämpft vehement gegen die geplante Bebauung auf einem der letzten Grundstücke an der Donau.

Im Unterschied zu den vielen Bürgerinitiativen bei diversen Bauprojekten in Ulm protestieren bei diesem Projekt nicht nur die direkten Angrenzer, vielmehr beschäftigt es all die BürgerInnen, die den Ort kennen und sich schon lange wundern, warum an dieser Stelle ein leerstehenden schickes Gebäude steht – und sonst nichts passiert.

Diese unbefriedigende Situation, die „Brache“ wird jetzt auch als Argument herangezogen, warum wir ja eigentlich froh sein müssten, dass sich jetzt ein Investor getraut, hier etwas zu verändern.

Soweit so gut – bis auf ein paar „Kleinigkeiten“, die ich hier benennen möchte:

1. Die Historie:
   Ich saß schon damals im Gemeinderat, als es darum ging, dieses Grundstück an die HfK+G zu veräußern. Schon damals war dieser Verkauf sehr umstritten, da sich die Stadt Ulm beim Kauf dieses Grundstücks 1989 dazu verpflichtet hat, keine privatwirtschaftliche Nutzung auf diesem vorzusehen. Ich war damals dafür, lediglich einen Erbpachtvertrag abzuschließen, dies wurde jedoch nicht umgesetzt. Mit der Nutzung als private Schule konnte ich gerade noch mitgehen, besteht doch die Möglichkeit bei einer Schule, dass eine Art Campus auch eine öffentliche Nutzung des umliegenden Freiraums möglich macht.
   Entsprechend wurde auch das Gebäude gestaltet, die Öffnung zur Donau hin lädt zum Verweilen ein – und eine kurze Zeit lang wurde es auch so genutzt.
   Doch dann war das Areal plötzlich wegen Baumängel abgesperrt und so dümpelt es jetzt seit Jahren vor sich hin.
   
2. Das spekulative Vorgehen des Vor-Eigentümers:
   Nachdem klar war, dass die Schule aus welchen Gründen auch immer nicht weitere betrieben wird, ließ der damalige Eigentümer, die HfK+G das Gebäude einfach vor sich hinrotten, es gab keinerlei Initiativen, es z.B. an andere Schulen oder Bildungseinrichtungen zu vermieten, oder wenigstens eine Art Zwischennutzung zuzulassen. Es ist quasi eine Spekulation unter Zuhilfenahme des Verfalls. Man muss einfach so lange warten, bis der Druck, dass an diesem schönen Platz nichts passiert, so hoch ist, dass alles Denkbare wie. z.B. eine Maximalbebauung des Grundstücks seitens der Politik in Kauf genommen wird.
   
3. Das intransparente Vorgehen der Verwaltung:
   Von dem Bauvorhaben des heutigen Eigentümers habe ich erst erfahren, als es im Gestaltungsbeirat war. Zu diesem Zeitpunkt waren die Planungen des Investors schon weit fortgeschritten, basierend auf einer Inaussichtstellung des erforderlichen Baurechts durch die Stadt. Das Verfahren zum vorhabensbezogenen Bebauungsplan war schon auf den Weg gebracht. Beim ersten Beschluss (Aufstellung und frühzeitige Auslegung) dachten wir noch, wir könnten mit ein paar Änderungsvorschlägen zu den Themen Stellplätze, Kantine und Rodung der erhaltenswerten Bäumen das Projekt mit Bauchschmerzen mittragen, diese sind dann jedoch beim nächsten Termin, dem Auslegungsbeschluss kaum umgesetzt worden.
   Inzwischen hat sich auch die Bürgerinitiative gegründet und bei weiterer Recherche wurde immer klarer, dieses Grundstück darf so nicht genutzt werden.
   
4. Städtebau, Natur und Verkehr
   Neben den vorgenannten Gründen ist es durchaus auch fraglich, ob ein Bürohochhaus an dieser Stelle wirklich sein muss. Die Art der Nutzung, die hohe Anzahl der Stellplätze, die auf ein großes Verkehrsaufkommen schließen lassen, die Rodung der alten Blutbuchen, der Wegfall eines potentiellen Raumes für Bildungseinrichtungen und/oder eine öffentliche Nutzung sind für mich an diesem Ort nicht akzeptabel. Wenn wir diesem Projekt zustimmen, ist ein weiterer Platz für die BürgerInnen für immer verloren.
   
5. Beweggründe der Stadt
   Die neuen Eigentümer haben ein tolles Projekt vorgelegt. Es ist verständlich, dass die Stadt gerne solche Investoren anlocken möchten. Problematisch ist hier nur, dass der Deal ohne Rücksichtnahme auf die BürgerInnen der Stadt gemacht wurde. Die Situation ist jetzt verfahren. Sollte das Projekt gekippt werden, hat der jetzige Eigentümer einen viel zu hohe Preis für das Grundstück bezahlt. Diesen konnte der Vorbesitzer nur verlangen, weil eine massiv verdichtete Bauweise in Aussicht gestellt wurde. Möglicherweise könnte der Kaufvertrag ja rückabgewickelt werden, da sich die Parameter für das Grundstück geändert haben? Aber da kennen sich die Anwälte besser aus. Fakt ist: Mit der Zustimmung zum vorhabensbezogenen Bebauungsplan treiben wir den Preis des Grundstücks in die Höhe und das nicht einmal zum Nutzen der Stadt, sondern zum Nutzen eines verantwortungslosen Hochschulbetreibers.

Fazit:

Die Stadt Ulm rühmt sich allerorts, mit ihrer einzigartigen Grundstücksvorhaltepolitik, die schon seit über 100 Jahren praktiziert wird. Sie ist ein bewährtes Steuerungsinstrument gegen ausufernde Preise auf dem Grundstücksmarkt. Umso verwunderlicher ist es, wenn dann an einem der letzten freien Plätze an der Donau genau anders herum agiert wird. 

Der jahrelang brachliegende Neubau der HFK – angeblich wegen Baumängeln – wird als Druckmittel genutzt, um den Preis des Grundstücks hochzutreiben. 

Nur mit einer maximalen Ausnutzung des Grundstücks, die von der Stadt mit dem vorhabenbezogenen B-Plan der Fa. Schneider Geywitz in Aussicht gestellt wird, lässt sich der aufgerufene Preis des Vorbesitzers wirtschaftlich rechtfertigen. Deshalb soll der Gemeinderat das Projekt abnicken und dieses Areal wird ein für alle Mal der Bürgerschaft entzogen. Die ab und zu der Öffentlichkeit zugängliche Mensa in dem Großprojekt soll uns zufriedenstellen – Komisch dass mir da gerade das Bootshaus einfällt, am anderen Ende des Donauweges der Stadt – 

Was aber passiert, wenn wir dieser massiven Bebauung nicht zustimmen? 

Zunächst einmal wird der Wert des Grundstücks fallen. Ob dann der Kauf rückabgewickelt wird oder das Grundstück im Besitz von SG bleibt, spielt dabei keine Rolle. In jedem Fall wird uns damit „gedroht“, dass es dann halt für die nächsten 10-20 Jahre weiter eine Brache bleibe. Es wird also gepokert, wer wird zuerst weich?

Fakt ist, egal mit wem ich in der Stadt über dieses Projekt spreche, jedem wäre diese „Brache“ lieber, als das, was jetzt geplant ist. Natürlich bis auf ein paar Gemeinderatskollegen, die der Argumentation der Stadt folgen und hier einen Bürokomplex für eine geglückte Lösung halten. 

Uns muss aber auch klar sein, dass wir, wenn wir diesem B Plan zustimmen, uns zu Handlangern von gezielter Grundstücksspekulation machen. Ich bin da auf keinen Fall dabei!

Spielen wir doch mal das angedrohte worst case szenario durch… 
– das Grundstück wird nicht weiter bebaut
– die zugegebenermaßen nicht gerade ansprechende Situation der ungenutzten Schule mit dem Areal dahinter bleibt erst mal so
und da gibt es doch noch was … 

Im Oktober hat der BGH entschieden:

Wohnungseigentum – Pflicht zur Instandhaltung

„Das Karlsruher Urteil sei wohl für die meisten eine gute Botschaft, sagte der Bundesgeschäftsführer von Haus & Grund, Gerold Happ, der Deutschen Presse-Agentur. Eigentümer könnten nicht darauf spekulieren, dass sie eine Immobilie verfallen lassen und an der Stelle etwas Neues bauen können.“

Wie lange die derzeitigen Besitzer es sich leisten können, das Areal ungenutzt zu lassen weiß keiner, aber sie dürfen es nicht einfach weiter verfallen lassen.

Nichts spricht dagegen, wenn das Gebäude vermietet wird, z.B. an Bildungseinrichtungen. Die Art der Nutzung ist im aktuellen B-Plan geregelt, die Höhe der Miete wird der Markt regeln. Eines Tages könnte der Eigentümer des Areals überdrüssig sein, weil es in dieser Form nicht wirklich profitabel ist und es zu einem angemessenen Preis z.B an die Stadt Ulm verkaufen. 

Wir, als Gemeinderäte sind hier im Interesse unserer Bürgerinnen gefragt, die öffentliche Nutzung auch zum Zweck einer Bildungseinrichtung für diesen Bereich zu erhalten!

Ein wunderbarer Campus unter alten Rotbüchen könnte sich hier entwickeln. Wir brauchen nur etwas Zeit und Courage.